前言
2018年，在经过女朋友（现在是媳妇儿）的启发下，萌生了离开北京的想法，于是准备物色一个合适的二线城市。
我们在排除了郑州、武汉以及回老家后，考虑到将来生孩子和工作（没考虑离家远近，毕竟来北京这么些年离家这么远也过来了）选择了两个城市：成都和西安。因此我们在18年国庆的时候计划从北京去先去西安再去成都，开启了未来城市生活考核之旅。
城市考察
西安
西安我们计划只呆了两天，去了鼓楼等一些旅游的地方，这也算是我们考核城市的一个不足，因为其实应该去居民区或者软件园附近等地方感受一下的当地的风土人情以及找中介了解一下当地的楼市。也许去之前就应该先大致了解一下， 比如西安软件园附近的楼盘情况等，毕竟我们互联网人将来只可能在软件园上班。
因为国庆的原因，鼓楼从早到晚的人非常多，加上之前调研的时候看到的知乎等一些媒体上的黑西安的一些先入为主的信息，造成了我们对西安不好的印象。
不过西安的面非常好吃，我们吃了一家biangbiang面，非常棒。因为停留在西安的时间较短没有去看软件园附近的楼市相关情况，因此我们呆了两天后就出发去成都了。
成都
「成都是个好地方」，几乎每个去过成都或者来自成都的人都会这么说，吃喝玩儿了一应俱全。我们因为是想（也许考察西安和成都之前就有所偏爱？）考察成都全面一点，因此我们的酒店定在了金融街附近，提前联系了链家的中介带我们去看看房子。
看房都是在高新区和天府新区，因为当时我们对成都的情况一无所知，因此中介开车带我们去看房的时候，我们一边走一边聊，了解了很多知识，比如圈层概念，高新区和天府新区是一圈层，可以买其他圈层的房子，但是互相不能买（2020年底又改成高新可以买天府区的，但是反过来不行）；比如板块的划分如中和、新川、兴隆湖板块，以及高新区最南边是极地海洋公园等基础知识。我们看房从北到南，看的都是一些顺销的盘，也就是说新房在开售的时候没有被抢购一空，因此才找中介来帮忙销售。有此可见带我们看的盘一般也不会好到哪儿去，不是位置偏，就是没学区，或者是小开发商第一次开发房子和很容易烂尾跑路等（看的大部分是期房）。最搞笑的是，我们去了一个楼盘，楼盘销售看我们犹豫不决，就问我们今天看了哪些盘，我就说我们看过的一些盘，结果这个销售为了提高自己楼盘的销量，疯狂贬低我们看过的楼盘，说了一些实际情况（即这些楼盘为什么卖不出去的原因）搞得站在旁边的链家中介很尴尬。反正看的都是一些不太好的楼盘，毕竟好的楼盘的话不会找中介帮忙销售，开发商自己的销售都不搭理人那种是最好的盘，因为不愁卖（后来看网红楼盘的经验）。
在基本了解了成都的楼市之后，我们还去了成都腾讯大厦，与成都阿里研发中心挨着很近。门口放着一个王者荣耀之类的宣传，毕竟是做出王者荣耀的研发中心，大楼外围很多游戏的元素。据我们之前的了解，软件园附近还有美团等比较知名的互联网公司，相比较而言互联网氛围浓厚，而当时我还在美团，因此当时的考虑是可以在美团干几年后内部转岗，因此我们决定落户成都。
在成都买房需要户口，集体户口即可。而成都那边划分了个天府新区，口号是计划引进100万本科生到天府新区或高新区落户，又出台了相关政策，允许本科及以上学历直接落集体户到成都。相关落户流程用微信关注成都微户政即可，我跟媳妇儿当时还需要跑成都两趟才能落户，2020年的时候无意中再看相关政策发现只需要跑一趟即可，其他手续全程线上办理，落户现在变得很方便。
我先进行的落户，然后大概两个月后女朋友单独去了成都一趟进行了落户，至2018年末的时候，我们两人都是成都市集体户籍，因为一些买房限制如天府新区户口不能买高新区的房子，高新区不能买天府新区的房子，因此决定她落户高新区，我落户天府新区。不过至2020年初的时候，高新区已经放开了限制，可以买天府新区的房子，不过天府区户口依然不能买高新区的房子。此外女朋友计划考成都那边的教师事业编，为以后离开北京做好退路。
从地形上看，成都是北面、西北面、西面、西南面环山，因此发展只能往南和东南方向，南边就是现在的高新区，以及新从双流划出来的天府新区，因此成都有双中心的概念，即主城区以宽窄巷子等为一个中心，南边又以高新区金融城天府N街等南三环为中心，因此跟朋友一提起在成都六环看房子，大家都说太远了，其实在成都住六环在三环上班，就相当于住北京三环开车到城中心上班一样。
而2020年的时候，成都政府又在东边划出来了个东部新区，但是据我的解读，东部新区是为一些大型工业园区或者物流集散地准备的，并不打算和天府新区一样复刻第二个高新区，因此没有过多关注。
结婚对在成都购房的影响
结婚与否影响的主要与贷款有关，家庭为单位似乎贷的多点，而且商贷的话可以两人还款。具体可以查相关资料，我们没有走到那一步，所以没有考虑这个问题，落户完后直接就结婚领证了。
北京公积金能否在成都使用
可以。成都算是示范性的新兴城市，一些政务服务是比较先进的，而且越来越多的政务服务如落户、办身份证、转移公积金，都可以在网上办理。成都公积金也早已接入全国管理城市之间相互转移公积金的那个统一平台，需要先在北京发起申请，然后再落到成都，具体我们也是没有走到这一步，所以没有实践过，不过研究过相关政策，是可以的。
成都购房资格
最后关于成都买房需要说的就是，至2021年初本文写成，成都市政府的购房政策是需要满足三个条件中的任意一个即拥有购房资格（对应社保和户口只能买对应限购区域的楼盘，二手房同理）：
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两年社保
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两年户口
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一年社保一年户口
当然，只有购房资格只是意味着你有资格买资格所在区域的新楼盘，但是并不意味着你买新房的时候有资格摇号，有资格选房，详细细节看下面。
成都看房
因为高新区的配套比较完善，而天府新区开发程度较低（天府新区和雄安新区一样是千年大计，算了算自己的寿命在一千年中的分量，决定不去拓荒了），因此我们决定买高新区的房子。于是在我们2020年国庆，成都户口满两年之际，又去了成都看房。这次吸取第一次的经验，这次我们提前在成都购房通小程序上看好高新区即将开盘的楼盘后，自己去售楼部用了大概三天的时间挨个楼盘跑的，最终看中了几个楼盘，分别是：凯德世纪名邸、万科公园5号、中洲锦城湖岸2期、中建锦澜、中建天府公馆、金隅金成府、陆肖TOD。其中最想要的是万科公园5号，下图是当时看万科公园5号时样板间时拍的照片，189平的入门级豪宅属性：
放弃成都
心平气和不急不躁的过了两年，终于等到了落户完有了购房资格的时候，万万想不到的是，此时又有了新的政策变化。
在2020年底的时候，
上面说了拥有相应限购区域的购房资格是大的前提，在这个前提下，还有其他要求。下面说一下让我们放弃成都购房的新政，看是如何使用漏斗模型，一步步的将我们从落户成都购房的人中排除出去的：
购房顺序
成都购房之前是只要有资格你就可以参与新盘摇号，现在变为：
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申请预审码：确定你是什么资格，分三种：
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无房刚需，即名下无房，且自2016年以来没有房屋转让记录的家庭。如果是离过婚的，则需要离婚超过两年。其中无房刚需又分三种梯度，按第一、第二、第三梯度，依次按照顺序在资格审核的时候，也即确认是否有摇号资格的时候进行审核。
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第一梯度：在成都两年户口及以上，且社保在成都的，且社保与所欲登记摇号的楼盘在相同区域的（这个是否在相同区域后来住建委答疑的时候有争议，不过不关我们的事，毕竟我们在成都1秒的社保也没有，必须公司社保，个人社保无效）。
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第二梯度：在成都户口满两年及以上的。
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第三梯度：社保在成都满两年，或者一年社保一年户口的。
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棚改资格：这个没什么好说的，棚改货币化这个天才般的政策大家都知道。
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普通资格：即有资格在成都买房，但是不是无房刚需也不是棚改的购房者，属于普通资格，比如想买二套改善房的成都本地人等。
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报名登记楼盘：确定你要登记的楼盘，需要你的资格和所登记楼盘在同一个限购区域或者允许购买的限购区域，与之前所说的圈层的概念有关。
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资格审核：按照第一步说的梯度，按顺序进行审核，如果第一梯度中户口时间都在两年及以上（比如一个3年，一个10年，都叫两年及以上），则按社保缴纳时长排序，在前面的优先审核。这个审核人数的多少，会影响后面的人是否会被审核，具体如何影响跟下面将要说到的「无房优先」的政策有关。
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审核通过进入摇号池摇号：如果有幸审核通过了，则进入摇号池摇号。只要进入了摇号池，不管你是多少个月的社保，多少个月的户口时间，都是一视同仁，概率都一样。而那些已经报名该楼盘，但是未审核通过而不能参与摇号的购房者，对不起，你依然需要等到最后才能解锁登记资格，此谓之「锁定」，在解锁之前，你不能参与其他楼盘的摇号，这就需要每个购房者一定要明确自己想买哪个楼盘。
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摇号结束，中签的选房：中签的，按照中签的号的大小顺序参与选房，一般选房会持续两天，这个我没经历过，不过看了一些楼盘的选房文章，基本是这个情况，选房的时候是一个一个的按次序选房，考虑时间一般只给你两分钟，快到两分钟的时候会有人敲锣打鼓的提醒你，你可以问自己心仪的房子是否还有，哪些楼层还有，挺有意思的。具体可以网上搜一些介绍。
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选房结束：选房结束后，之前未进入摇号池的购房者资格终于解锁了，此时未选房的可以参与其他楼盘的摇号。
注意：如果某次你摇号中了，但是在选房时候无论什么原因诸如自己想买的楼层没了、觉得太贵了等等，放弃了选房，那么你都会被算作弃权。两次弃权的话一年内会降为普通资格。
无房优先政策
2020年底的时候，成都政府因为接连出现了热门楼盘「万人摇」（即摇号人数远超房源数）：
导致人均中签率只有个位数甚至零点几而被中央点名批评+约谈住建委的官员，因此成都政府为了做好向上管理，以及顺便实现「大庇天下寒士俱欢颜」的理想，想出来了个新政策，一个就是前面所说的，搞了个预审码资格，以及最重要的，优先无房家庭购房策略。即，如果报名购买楼盘的人数大于房源数的3倍，则所有房源不再有普通购房者的部分，全部房源都会优先卖给无房和棚改户。
新政之前，每个楼盘有固定数目的房源数向棚改、无房刚需、普通资格分配，大家一起摇号。因此出现了热门楼盘万人摇的场面，即上万个购房者同时摇同一个只有100多套房源的楼盘，每人中签率虽然极低，但我们这种刚二资格，依然是有机会的。新政之后，如果登记购房者超过房源数的3倍，则普通购房资格出局，所有房源仅供棚改和无房刚需购房者摇号。
而直接导致我站票连夜坐火车逃离成都的就是上面所说的，刚需按梯度审核摇号资格，同时满足户口要求的刚一，则按社保长短进行依次审核，如果已经审核过的人数已经超过了房源数的三倍，则审核阶段终止，剩余的人不再进行审核直接出局。
这个政策导致的结果就是，如果一个盘很火爆，那么肯定会有很多人来登记这个楼盘，然后如果这些人中第一梯度的人已经超过了楼盘房源数的3倍，则第二、三梯度根本没有摇号的机会。这个天才般的政策保证了如果一个人登记报名一个热门楼盘资质审核后能进摇号池，那么中签率最低也有 33.3%，完美的向中央交了差。
在万科公园5号开盘选房的时候，有人拿着自己爷爷奶奶的购房资格（爷爷辈因为住在自己子女家，所以名下无房，而且高新户口超过两年——实际爷爷辈的户口肯定至少20年——而且社保300个月，是的你没有看错，300个月约等于25年的社保）作为刚需资格，参与摇号，你怎么比？（请微博搜索：万科公园五号 刚需）：
但是仍然抱有一线希望，毕竟有那么多刚三呢，我这么安慰自己。
因为万科公园5号的品质，以及万科的名头，加上万科的户型是189平起步，让我没敢等万科开盘，而报名了稍次一点的凯德世纪名邸。也是没想到，也是意料之中的，作为刚二的我没有进摇号池，根据凯德的进摇号池的公示名单，最低的社保为 67个月（没记错的话）。
正是因为资格被锁，在凯德摇号资格复核期间，万科公园5号突然开盘了，而且单价2万多，总价不到500万，非常适合我们。但是，资格被锁，无缘万科。
在成都房管局这一套无差别组合拳的猛烈劝退之下，我们不再考虑成都。有时候也会考虑是否先在天府新区买一套房子，等将来发展起来，周边配套建起来后再过去住。但是，未来什么时候来是无法预料的，既无法预料天府新区何时发展起来，也无法预料我们离开北京的合适时机，我们只能选择活在当下，做出最优解。
重新考虑北京
在这个 “等开盘—登记报名—等审核资质—没进摇号池但是资格仍被锁” 的过程中，我的社保在北京满五年了，这意味着我又有了一个新的选择—北京买房。
北京是个公平的城市，不跟成都那种各种政策严防死守一样，北京的房子想买很简单，只需要5年社保或者5年公积金或者5年个税完税证明即可。如果你想炒房，需要提前五年在北京交社保，淘宝随便找个公司挂靠即可。
北京这么「包容」不搞各种限制的原因在于，房价是真的炒不动。炒房起码需要几千万甚至上亿来买买买，因为一套房就500+，稍微好点的就得 800+，能买的起这种房子的人，不呆在北京也有别的选择，况且北京大多数有钱人都是外地人，那种买千万级别房子的人，在外地也有好几套房子的神通广大之人，根本不会跟风买房。
另外，在2021年1月1日施行了一个新政，即北京小汽车摇号政策，普通号和新能源号优先向无车家庭倾斜，尤其是新能源车，有三年过渡期，2021年为第一年，有60%的号牌资源优先，第二年是70%，第三年是80%，直至100%。要是出远门没有车实在是不方便，能否买车摇到号并不是我们留在北京首先看中的因素，不过这也算是一个提升幸福度的加分项。
北京看房/买房
我们考虑了芍药居、望京两个地方。一个是因为上班较为方便，14号线/15号线及13号线/10号线；一个是因为配套齐全，方便将来出手。至于学区，暂未考虑，只要有个孩子上幼儿园、小学的地方即可，主要是自住属性。因为研究了下政策，除了高考之外，有工作居住证的非京户，高考之前的孩子上学都可以在北京按京户对待，只是有些学校比较好的，肯定上的人比较多，所以招收条件也比较苛刻，比如优先父母都是京户的，然后再优先父母一方是京户的，然后再是北京集体户的，诸如此类的， 非京户肯定是末尾了。
芍药居看房
芍药居有个小区叫芍药居北里，荣登2020年热门楼盘交易排行榜首，可见大多数人与我们一样，既想考虑学区，又想交通方便、上班方便，又想住在城里（我们把回龙观、西三旗、天通苑等叫郊区或者乡下或者城乡结合部，因为这些地方没有什么知名的休闲购物的大型商场及设施）。
芍药居的房子比较老、破、小，大部分都是90年左右的，而且90%都是板楼，也就是高度不超过7层的无电梯房。这些房子有好的，比如公安部家属院，我们去看的时候小区内就真的没有小广告，卫生和一些设施也搞得干干净净，更不用担心安全问题（公安部！）。也有差的，差的地方主要是隔音、小区环境、孩子上学问题等。芍药居附近的学区可能比较金贵，实行的是与房子绑定的策略，也就是说你虽然有了房子，但是会限制你这个房子名下的孩子大约每6年内只能有一个，也就是说，如果你买的房子，上一个业主的还是用这个房子的名额给孩子上学还没满6年，那对不起， 即使这个房子卖了，但是你孩子还是上不了学。不过我对这个政策是持怀疑态度的，因为房产证、学位等并不是全国联网，在线并不能查到，所以可能审核的也没那么严格，给钱我猜也是可以上的。
芍药居也有2000年之后的塔楼，也就是带电梯的房子，但比较贵，不过因为在地铁附近，而且周围有一些央产房（还是什么名字，记不清了），置换率还是比较高的，因此买了后不愁卖。
望京看房
而望京的房子，最大的优势是配套齐全，以及，韩国人多，虽然是东洋人，不过也算是洋人，按照政府对外的一贯套路，对外的表面功夫做得很足，因此基本这边无论是道路环境、小区质量、公共设施之类的，都还是可以的。不过我们能买的起的望京的房子也是比较老的了，附近不到500米有望京地铁站和阜通地铁站，去凯德Mall（说起凯德就想起凯德世纪名邸，没错这俩是同一个，都是新加坡的那个凯德）和蓝色港湾很近，另外还考虑了望京这边的上班公司比较多，吃喝玩乐比较多，因此将来如果想出手，也会不愁卖。
因为我们现在房租是7490，今年2021年估计还要涨价，而买房后，算上公积金，每个月相比房租能省下来好几千，而且几年后还完贷款还落了个房子，很划算。还考虑在北京还完贷款后，还可以卖掉房子去二线买二手或者直接回老家收租，每个月也有好几千的收入。
当然，最重要的一点是，我们喜欢这个房子，西南朝向，它有个很大的窗户，布局还算合理，老房子，就不要求什么落地窗、层高３米之类的了。有个大阳台就已经不错了。
杠精会说西南的房子有夕晒、小区租户多不安全、一居室生孩子将来老人来了不方便，但是对我们来说的意义是，我们有家了。
看房最重要的就是，明确你的需求，有多少钱房多少钱的房子，而且尽量买性价比高，也就是单价低的房子，这样将来出手不会亏。而看房本身比较枯燥，基本就是中介找好房子，或者你看上了哪个房子然后找中介去看房。看中后就可以联系业主谈价格。因为中介害怕你们跳过中介直接联系业主成交（术语叫做跳单），一般情况下是你把能接受的价格和条件说给中介，中介再传达给业主。你们之间的沟通是通过中介，而不是直接面对面沟通。
其他看房
其实除了望京和芍药居，还看了大悦城或者炫特区（没错，就是《奋斗》里面的那个炫特区，因为住的嫩模外围太多，已经沦落为「炫特区，门朝西，里面住的都是鸡」了）附近的房子，因为那个地方也算是市中心，而且因为一些历史遗留原因，房价较低，所以也曾经看过，看房过程中也有了解过一些房屋类型，总结如下，大致分以下几种：
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已购公房：也叫房改房/售后公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。已经取得房屋所有权的均可以上市交易。部分省直房改房上市交易前需征得单位的同意。房产证中会有体现「按成本价出售房屋」、「按优惠价出售」还是「按标准价出售」。产证的附记页或产调的备注信息中有「房改售房」或「公房出售，完全产权」字样,都是已购公房。其中有以下注意点：
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已购公房包括央产房和普通公房，央产房需要单位同意办理上市后方可出售过户，普通公房需要注意，原单位是否有优先购买权，是否有限制出售的条款，一般在原始购房契约上有写。
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公房缺点：多数建成年代久有可能太老的房子会影响贷款年限，户型一般，小面积较多。
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公房优点：位置好，税少，贷款高一些（因为银行会认为你的房子比较保值），户型紧凑，低总价能购买居室功能更好一些。
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商品房：它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称「大产权房」。而合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于「小产权房」。我们买的一般就是商品房，包括新房、二手房（存量房）等。
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限价商品房：限价商品房是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。基本上是由政府在卖地的时候就限制土地的用途，然后限制开发商的房屋定价不得超过某个比例，从源头上控制房价。
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一/二类经适房：我们日常提到的经济适用房其实是一类经济适用房，是根据国家计划安排的一类政策性住房，房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动，满五年才能上市。而二类经适房是回迁房、康居房或安居房，按经济适用住房管理的其他类房屋。
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共有产权房：即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。北京有多个地方建有共有产权房，如小米科技园附近、东坝附近等等，具体可以在官网查看土地预售和即将开盘的共有产权房位置，都是期房。
谈判
终于看上了一套，感觉还可以，我们看上的房子的业主，当时远在呼和浩特住。她07年买了房子就对外出租，没有自住过。我们决定找业主谈价格后，就让中介联系业主了，约了个时间准备聊聊，一般情况下应该是当面聊的，但是因为业主在外地，所以想先视频聊聊看看意向，别人大老远来了，原价500万你出个200万还一副不卖就算了的意思，那人业主不是白跑一样就尴尬了。中介问我们视频可否，我们表示理解和接受。
谈判当天（用谈判这个词总感觉很别扭，感觉很正式的要谈国家大事啥的，但是这是中介用的词，所以我们也就这么用了），因为我和媳妇儿下班比较晚，因此本应该去望京那边的链家店里，链接的中介小哥为了照顾我们，特意开车来我公司附近的链家进行视频会面。
可能这一天我记忆比较深，也可能这是老天爷为了让我记的比较深，也可能是楚门的世界，而我就是宇宙的中心。当然最可能的还是巧合，那天是我来北京以来最冷的一天，看新闻后又得知2021年1月6日是自1960年以来北京最冷的一天：
谈判的时候，链家那边来了四个人，分别是：带我们看房的两个人；房屋维护者一人，即业主是他的客户，他负责维护业主关系；谈判专家一人，据带我们看房的那两个小哥交代，他是他们店的店长。
我们的谈判进行到夜里12点才结束，焦点当然是总价。业主那边说给个数不能再低了，因为她卖房是为了在天津那边买两套房，再低就买不了了。另外，一般情况下，买房给的定金应该是30~50万左右（这笔钱是为了让房东交出房本押在链家的，不是谈判当天给），但是因为业主那边也要买房，所以想让我们定金给80万，所以我们就进行了你来我往的谈判，还涉及到我的社保问题、收入证明问题等等。最终到12点的时候也没有敲定结果是买还是不买，因为决定买的话需要当场转给业主1万块表示诚意，然后链家会将房源做下架（已售出）处理。
中介的谈判专家不愧是店长，说话技巧显然是经过刻意训练的，我和我媳妇儿自认为在互联网行业见识过各种坑、蒙、拐、骗、威逼利诱等的运营套路，但是都是隔着一层屏幕的，真的遇到那种现实中面对面比较擅长谈判的，纵然是我也需要反应一下才能明白他背后的目的，当然其实知道了他背后的目的之后，无论是他想跟你多真诚的交朋友，以及多敞开心扉的帮你想办法分析利弊，也只有一个目的就是：让你赶紧买房，然后他好赚中介费。
这是无可厚非的，我们也没有因为这个就对他们产生多少防备心里，但是我的性格一般是不会轻易相信有利益关系的服务人员的，所以即使在从8点半到12点连续将近4个小时的谈判下，我和媳妇儿还是一致决定：回家再想想。店长问我们，你们回去想想什么？我和媳妇儿也说不上来个所以然，就是觉得：嗯，这么大的事儿就是需要再想想！中介那边表示无奈。
决定
想了一宿，决定不买了。然后第二天告诉了中介，说还是觉得价格比较高。没想到到了下午的时候，媳妇儿却又反悔了，觉得房子还是可以的，她只是想再多看几套房子，觉得看的房子太少了就定，比较亏。于是我们下午回家又想了想，决定还是想买，我问媳妇儿是想买的想法多，还是不想买的想法多？她说想买的想法多点。于是我就给出了一个我们能接受的价格以及觉得这个价格业主那边也能接受的价格。但是万万没想到，业主那边死活还要再加5k，不然就不卖了。我们考虑良久，最终还是同意了。
业主那边有个不同于别人的特殊需求，就是一般情况下定金不会超过50万，但是业主想要80万，因为他们卖房是为了在当地天津买房子，如果不给这么多的话他们就没法儿买了。我们表示同意，同时也提出了我们的条件就是将网签和首付时间往后拖一拖，想尽量晚点给钱和贷款，本来想半年，但是业主那边说半年不行，因为他们首付后交尾款拖不了这么久，于是商量后决定4月底即可。
还有个问题就是中介费的问题，理论上是房屋总价的2.7%，不过可以谈到2.5%，再低链家就不愿意了。本来中途链家松口说是可以2.45%但是需要申请，后来也说不行，但是可以用其他方式弥补，比如减少我们可能的资金风险，也就是在起草协议的时候商定如果有些不可抗力的话，与业主商议全额退款（一般是定金1万是要不回来的），于是我们表示接受了。
这一步没什么技巧，脸皮厚就行了，毕竟单位是 万。
于是确定后当场转意向金1万给业主银行账号，然后过几天签一个购买意向协议书，意向书约定何时付80万、何时签网签合同、何时付中介费等。签意向书的时候又转了5万块给业主，并约定签约15天内付余下的80万定金，同时业主将房本押在链家（押之前需要业主跟链家一起去查一下该房屋下是否有户口，有的话有从全款中扣押的所谓的赔偿金什么的，必须户口迁走后，这笔钱才会打给业主）。然后在3月初的时候开始走网签合同等，然后拿着网签合同进行公积金贷款、商业贷款等操作。之后就是过户、物业交割等，都在合同中约定了。下面会慢慢说。
这一套流程都是中介跟你一起的，你有任何不明白的地方都可以问中介，因为交了十几万的中介费，因此我们也一点不客气，有任何疑问都会请教他们，链家的中介服务还是可以的，流程比较规范，也很专业，基本问他们房子相关的问题比如如何贷款、首付如何算、如何过户等，他们都能给你讲明白，算是比较放心了。如果过程中有困难，比如你的收入证明不好开出来，那么他们也会想办法。据我所知有些地方的中介会全程办理所有手续，包括你的收入证明、银行流水（现在不需要了）、等，你只需要提供首付即可，当然，这些证明是假的，出了事儿都是几年后了，你还不上贷款他们肯定也不负责，他们只想成交赚取佣金。相比之下天子脚下的北京就正规的多，收入证明必须是你提供，没有就买不了房；社保或者个税必须满五年，没有也买不了房；
这里说一点，中介的出现一个是为了让买卖双方能够找到对方（这个术语叫啥来着？），还有一个重要的作用就是解决买卖双方的信任问题。因此，我们在交定金的时候，按规定钱是先打给链家那边，然后同时房东把房产证押到链家（后续贷款是银行）手上。最后我们付完首付的尾款和贷款后，才能拿到放到银行那边押着的房本。
凑定金
这部分就没什么好说的，需要准确算好所有的费用以及目前手上的钱，东拼拼西凑凑就可以了。因为家里出了一部分钱，为了省去异地跨行转账的手续费，我又在北京这边办了个农商行银行卡。定金是打到链家旗下的支付平台上，叫家家支付，打过去之后就表示收到监管了，然后就可以找业主要房本抵押了。
在截止日期的前一个周末，我们将钱凑齐，去了离家附近最近的一个链家。因为有部分钱是在我的银行卡上，有部分钱是在媳妇儿的银行卡上，因此需要链家的中介小哥分别生成订单，然后就近找个链家的门店，告诉他要付款，然后进去用他们的POS刷卡即可。他们的POS是那种专门刷大额的POS机，没有额度限制，一般银行卡用微信绑定等网银转账会有30万每天的限额，不过链家的POS机没有，所以直接刷就行了。我们定金刷了两次，媳妇儿一次我一次，然后又用媳妇儿的卡支付了中介费，不到两分钟，几十万将近100万的钱就出去了，应该是目前为止刷的最大的一笔钱了（当然，后面还有真正首付的120万）。
在我们凑定金期间，业主也找人（业主不在北京）和中介小哥们一起去派出所查了户口，确认了房子名下没有户口。中介小哥还让我们办理一个北京市暂住证，应该是将来网签合同的时候需要。
其他需要注意的购房条件
工作居住证/暂住证
注意不是工作居住「卡」，是居住「证」，从2021年开始社保局逐步采用线上申请居住卡和居住证的方式进行，会发放电子居住证和卡，因此需要微信关注「北京市居住证」微信公众号即可申请。上传所需的资料，填当前租房的地址和合同就行，如果租房是夫妻某一个人租的话，那还需要证明另一个人与承租人的关系，比如上传结婚证，否则就是非法同居，没法儿办暂住证。如果合格的话5天审核完毕，然后会有民警上门，拉你一起拍照核实，之后马上就会显示审核通过，第二天就能在北京通 app 里面查到你的暂住证了。
无犯罪记录
这个需要特别注意，我忘了是哪一步要求的了，可能是申请暂住证的时候，也可能是公积金贷款的时候，也可能是闲着没事儿在社保局官网查积分落户的时候，计算自己得几分的时候，也有可能是申请买车摇号的时候。具体是真忘了。要求说在5年内不能有行政/刑事处罚在你头上，比如拘留xx天，罚款xx元之类的。否则的话你申请相应证件可能会有问题。总之是小心不要跟傻逼起冲突然后注意不要自己傻逼就行了。
网签合同，首付
下一步就是打网签合同，我们等到3月份，公司给缴纳2月份的公积金可以查到了的时候，才能网签。才能拿着网签合同去提取公积金以及办理组合贷款。
这个过程链家中介那边说他们还需要改个地址不知道是什么情况，貌似是时间久了，然后小区改名字了，之前叫望京新城，现在叫望京西园四区，导致房本与住建委上的信息对不上才去的，不是必要的，具体不清楚。
另外，网签合同上的网签价，是为了在建委备案用的。网签价用来确定贷款金额，同时税费也是基于网签价来的。比如你的成交价是500万，想贷款250万，但是首付只能给200万，所以你的网签价格可以写358万（即 250 / 0.7 ≈ 358万，网签里面的贷款额不能高于网签价的70%，也即网签合同里面的首付不能低于网签价的30%）。这样的话，你的税就是按358万算的，而网签合同里面的首付 358 - 250 = 108 没有任何意义，具体的首付还是按之前的成交合同来的（起码中介是这么跟我说的）。因此，如这个地方的可操作空间较大，如果你想多点首付少点贷款，那就把网签价写低点，相应的你的贷款就低了然后税费也低了；如果你想多点贷款少点首付，那就把网签价写高点，这样按网签价算的税费就高了，同时首付就低了。搜了一下，网上有那种二手房总价990万，网签价只有 330万的，就是为了少缴税。至于剩下的 990 - 330 如何算，那就是写在成交合同里面的细节了，一般都是算成装修、家具家电的费用，这个不用交税。
网签打印的合同上面的首付金额此时在打印网签合同之前这个时间点是可以与卖方协商改动的（见下面的「坑」），这个时候付的钱 = （总首付 - 已经付过的定金 - 10万户口保证金 - 3万物业费）。也就是说，首付需要分四笔付过去，这个时候已经付一笔定金了，网签完了付第二笔；10万户口保证金是过户当天查完户口给阿姨转账，3万是交房当天转账。下图是链家显示的购房流程：
网签非常简单，就是发给中介你和配偶的户口本（集体户需要个人页原件和户口首页复印件加盖公章），和签各种文件，其中一个是要上传到住建部备案的文件。以及各种保证书，具体啥保证书忘了，基本就是中介让你签啥你签啥就行了。值得注意的是如果是夫妻两人共同出资买房的话，则文件需要两个人都签名，但是住建部网站下午五点就下班了，你又不好专门为了这个事儿请假去，所以其实可以你在公司打印完，签名后（签名有顺序，谁贷款谁签名）拍照发给对方，然后她再把文件打印出来签名，然后再拍照发给中介，都是 OK 的，无需原件。网签完了后，中介会给你一个网签密码，这个就是用来下一步提取公积金用的，到时候需要输入合同号和密码，会自动带出来房屋信息。
坑
这里在付首付的时候遇到了一个坑。准确来说应该是我们轻信链家中介的话导致的。当初签定金协议约定何时付、付多少首付和贷款的时候，因为我的收入证明不确定能不能开出来，而我媳妇儿的工资水平无法覆盖月供的两倍，因此计划少贷款，多首付，首付比较高。当时链家中介告诉我们这个签完合同了还能改，到时候你确定完能否开出来收入证明后，跟房东重新签一个首付变更协议就行了，很简单，你们先按最低的贷款最高的首付写就行了。于是我们相信了，而没有追问：如果房东不同意变更首付，就要按合同上的高首付来，但是我们没钱，应该怎么办？
于是我们就遇到了这个问题，房东那边因为也是拿着买房子的钱来买她们当地的房子，所以也是拿了我们给她的定金交了定金，准备等着我们的首付来交他们的首付。所以不想变更合同协议的首付金额。
我们当初因为不确定收入证明能否开出来合适的金额，因此就听了中介的话按最低的贷款贷，但是我们当时对中介也说了，你一定要跟房东传达出「我们这个合同首付金额后续会随着我的收入证明能否开出来而变化」的意思，但是我猜中介应该压根儿没有跟房东说这个事儿。
没办法，毕竟定金80万都给了，只能继续凑，东借借、西凑凑，然后再跟房东讨价还价（其实余地很小，因为她们那边也需要这个钱，她们也得跟她们买房对象讨价还价），最后终于凑够了双方约定的金额，这才开始打印网签合同然后走下一步流程。
关于贷款
贷款分三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
公积金贷款就是用你每个月好几千的公积金还贷款，这种贷款利息比较低才2点几，但是额度较少，每年增加10万的额度，最高不超多几十万（60？忘记了），北京买一套房子3~400万是起步价，所以肯定不行。
商业贷款就是找商业银行贷款（也不一定就是商业银行，国有银行也有此项业务），这种贷款利息比较高，但是能贷的比较多。
最后就是组合贷，顾名思义就是商贷和公积金贷款的综合，公积金部分用公积金还，商贷用你的存款（工资）还。
贷款的本质是你的房子被抵押给银行了，然后你去贷款的话需要拿着房产证去银行说（假设）我需要贷款300万买这个房子，银行拿着你的房产证，一般情况下会给你想贷款的额度打个95折再贷给你，即你只能贷款285万。然后总价500万，不算中介费，你的首付就是215万。等你还完了贷款，你还需要去银行办一个贷款结清证明，这样你的房本才真正是你的。否则的话如果你在还款期间无法偿还贷款，银行是有权利拍卖你的房子的，这种房子就是传说中的「法拍房」。
商业贷款的话，银行会让你签一些文件，比如刚需保证书、贷款只用于购房目的，不作他用之类的。然后还会提前让你填一些信息，比如 LPR 贷款的话，利率重定日是哪天之类的，以及下面：
或者下面：
之类的。
关于提取公积金
我没走公司提取流程，可能公司提取对个人来说会比较容易？我自己研究了下，发现北京公积金官网2020年新政是个人可以提取公积金用来买房，买的房包括北京的行政区域的房子、户口所在地省会的房子等（是的只能省会，具体可以进去看上面的说明）。网签完毕拿到网签合同和密码后，到这个地址：http://gjj.beijing.gov.cn/web/index/grwsywpt/index.html 填写必要信息，如果不是在北京结婚领证的（就是你不是北京人的话），系统查不到你的结婚信息，还要准备好结婚证，照片页和发证机构页两页上传上去。然后按步骤即可一次性将公积金全部提取到你的公积金卡上。同一套房子可以同时提取自己的和配偶的公积金，婚姻状况如实填写及上传结婚证编号等信息即可:
之前看网上有说法说是还需要签个承诺书，现在网上的不用了，上面信息填写完了后，下面会有承诺书，打上对号点提交就行了：
申请完毕后可以要个回执 PDF 格式的：
然后可以在系统里面查提取进度。网站功能设计的很傻瓜化，具体可以自己研究。
公积金这个提取系统每天 8：30 ~ 19：00开放，其他时间不开放。我是早上8：31登陆进去申请提取的，结果下午14点午休过后公积金卡就提醒我到账了，非常快。
这里需要注意的是，如果夫妻一方通过网站或者单位提取过了公积金，那么另一方对同一个房屋合同，就必须现场办理或者找单位办理，不能再在网上提取了，不然提交不成功，会出现下面的提示：
关于提取的详细操作及说明，可以查看这里：
http://gjj.beijing.gov.cn/web/zwfw5/386727/386730/386732/676618/index.html
媳妇儿因为公司办理提取公积金的周期是40天，我们等不了这么久，于是就自己去现场办理，官网得知任意公积金管理部均可办理，且是当天即可到账。于是我们就去了离媳妇儿公司比较近的海淀公积金管理部。公积金管理部周六日不上班，早上九点到中午十二点，下午一点半到晚上五点半营业（简直是我梦想中的上班时间🤦🏻♂️）。于是我们早上去了，需要携带双方身份证和结婚证，结婚证拿一个就行，不过为了以防万一还是两个都带上。
然后进门取号，大堂经理知道我们是买房提取公积金后，好心提醒我们再拿两个申请按时提取的单子，顺手办一个以后按时提取的业务，这样就不用每次需要提取都来了。我问柜员我们公积金贷款也就是面签还没放款，是不是需要提取的时候在账户余额留一百块钱，柜员告诉我们说现场提取默认会留10块钱。
于是就开始办理媳妇儿的公积金提取，办完后又开始办理按时提取的业务。现场办理公积金提取非常快，比网上提取还快。快到什么程度呢？我是网上提取上午八点半提取，下午两点多告诉我到账了。媳妇儿是当场办理提取余额后，还没走出大厅就到账了（可能只是修改一个数据库字段吧🤪）：
面签
网签是将房屋交易备案到住建委，完了去面签，面签就是现场办理组合贷业务。我们2021年4月8日请假去了一趟银行现场办理贷款业务，房东阿姨夫妻双方以及中介都到了现场，链家的贷款都是在石景山的招商银行鲁谷支行办理的（中介说的）。
去了基本上就是签签签，人让你签什么你签什么，有疑问就随时问。不过签约的时候还是要注意核对一下信息是否正确，我就发现在签第一份文件的时候，媳妇儿的手机号被打印写错了，5写成了4，于是我说你这个打错了，然后那个人让我把4划掉写个5再让我和媳妇儿一起在那个地方旁边签个名。
现场会给你讲公积金还款、商业贷款还款的基本操作，不懂可以随时问。公积金还款每个月会自动扣款，但是因为我和媳妇儿每个月的公积金远高于需要还的公积金，所以还需要把部分公积金提取出来还商贷的部分，所以才有了上面一个章节说的要在住房公积金管理部办理按时提取公积金的业务，一般是三个月一提。
这里我还有个阴谋论，知道的朋友可以说一下为什么。就是我发现面签让我们签的几乎所有的承诺、保证书如「贷款告知函」等，除了我们需要手写「是」、「确认」（如有一栏「是否明确已知承担的风险之类的问题，让我们填「是」）等然后签字之外，还有要一份一模一样的，仅需要我们签字不要我们写「是」、「确认」等字样的空白承诺、保证书。我私底下就跟媳妇儿说，这可能是为了逃避责任，万一以后出事儿了，比如我们还不上贷款，要追责是谁放出去的钱，柜员可以拿出来这个空白的承诺书、保证书，然后在本该填上「是」的地方，写上「否」等，因为这个有我们的签名，所以就按我们已经知晓同意处理，如此以来就不关柜员的事情了。因为我们也不可能还不上贷款，所以我虽有疑问但也没细问，柜员就说是备份用，我们默认了。
办理贷款的时候，本质是把房子放到银行，银行评估一下房子值多少钱，然后把钱打给卖家。因此，卖家房东去的时候除了填一些接受贷款贷款的银行卡信息，还需要把房本抵押在银行。然后在我们办理完公积金贷款后，柜员告知我们这个房本会在我们过完户的 1 - 2 周左右时间下发新的房本和借款合同，然后在过完户的1个月左右放款到房东的银行账户。借款合同可以邮寄，但是房本必须本人到现场领取，因为我们房本是出两个人的名字，所以我们两个人带着身份证都要去现场拿。现场即为贷后服务中心，地址在西城区那边。其他的注意事项，柜员会给你一个组合贷还款注意事项之类的文件，不懂的现场随时问即可。
过户
之后就是约定时间去办理过户，我们2021年4月17号去办理过户的，根据之前的购房合同约定，我们需要在过户前的3天内凑够首付打到指定的链家监管里面。于是我们在过户前的最后一个周末，也就是2021年4月11号把钱打到了链家名下的「家家支付」里面。
过户是在朝阳区不动产登记事务中心进行的。提前几天中介会给你排个号，当天去就行了我们是在二楼的 A 区，那儿有一个人（应该也是链家的）让我们签字一堆的文件。然后让卖房阿姨夫妇签一些文件，然后就是交税了，也是我们交。不过缴税这个事儿，其实是可以沟通的，但是因为现在市场是卖方市场，你爱买不买，所以基本上都是买方付的税。
又刷了一次卡，交了几万块的税后，终于完事儿了。然后会提示你等一会儿回又短信通知，有个90块的工本费，点击链接缴完费之后，去楼下的自助机上刷身份证打印房本。
当房本后面要附上两个附件，一个是房屋的楼体平面图，一个是北京市房产登记表（打印件），自助贴上去。媳妇儿说这自助打印房本和自助贴附件真是又省了好几个事业单位编制岗位啊。。。
来一张拿到房本后的纪念照：
然后过完户还要走的流程是要再去一次派出所户籍管理的地方，查一次户籍信息，确认房子没有户口后，再将户口保证金10万，打给卖方（派出所图，那个漂亮的警察小姐姐去查户口了）：
本来以为查户口时电脑操作，直接在电脑上点点就行了，结果是把房本给民警后，民警去放户籍的地方（就在图片位置的后面）那一排柜子找到相关的信息，有的话过来跟你说一声有，没有的话就会跟你说没有，连个纸质的凭证都没有，感觉很容易卖通，漏洞很大（相比较全国联网的电脑档案和回执单之类的书面凭证而言）。
当然，过完户打印完房本并不会将房本交给你，中介还要将房本交给银行抵押，然后银行才会发放贷款到卖方的银行账户，之后房本会被放到西直门那边的一个地方（具体哪儿不重要），然后你需要去取房本和贷款合同之类的东西，就算正式拿到房本了！
物业交割
就是跟中介、卖方阿姨一起去物业做一些水电费、业主登记的交割，一步一步做就行了，也没什么说的。做完后，才会将3万多的物业保证金打到卖方银行卡上，然后卖方阿姨会把钥匙交给你，就算完成啦！这一步骤对链家还是比较放心的，做的时候链家的中介没有说向着说，也就是没有对我说哎你先签了物业保证金，然后业主再给你结清我们先走流程之类的话，他就是说我们必须得按流程来，把费用结清了，然后才能释放这个物业保证金，还是可以的。结费用的时候发现，热水有3740块没有结清，然后物业费业主阿姨替我们交了全年的，所以我们还要按今年未发生的比例把钱给她，冷水自来水一查发现06年有一笔740的没有结清，业主说她房子08年买的，跟她没有关系，这时链家的中介说没事儿，太久的这个不用管了，但是15年的这个 460的费用需要她结清，她也就结清了。其他的诸如有线电视费、燃气、电等都一笔一笔的算了，最后业主需要给我们2800多块，当场转账给了。
拿到房本
本来以为会在物业交割钱拿到房本，没想到物业交割后才拿到。最后终于拿到了房本，至此也没什么好说的，也没啥坑了，都是流水账也就不写了。
装修
装修涉及到的东西太多，需要单开一篇来聊了。已经写了个开头，期待后续的记录。
关于将来的打算
一居室终归不是长久之计，我们准备在合适的时候换房，置于什么时候？那起码得等这个房子的房贷还完吧…
之前问过中介，换房是怎么操作的。被告知，换房也是两份合同，我这边先作为卖方 B 跟买家 A 签一个卖房合同，然后 A 向银行贷款把钱打给我；然后我再作为买方 B 跟另一个卖方 C 签买房合同，我再向银行申请贷款把钱打给 C。不存在银行越过我直接把买家 A 为了买我的房而向银行贷款的钱直接打给我为了买房而要向银行贷款把钱打给卖家 C 的流程。
现在我们买的房子的卖方，经细谈才了解到是要在天津买两套房子，之前一直以为是在呼和浩特买房。天津的房子他们主要是给孩子一套上学，然后自己一套在郊区养老住。两套房子相隔不超过30分钟的车程，也是个不错的选择。
有朋友通过学历落户的海河计划，落户的天津；也有一些岁数比较大的朋友也落户过去了。所以他们都是想在北京上班，但是因为没有北京户口，所以孩子没法儿高考，所以就落户天津，让孩子在天津高考。也是个不错的选择，将来可能会考虑把这套房子卖了后去那边。
还有的朋友去了青岛，是属于公司在青岛有业务，然后内部转岗过去的，也是个不错的选择，那边据说是一年社保即可买房，具体没了解不清楚。
感言
絮絮叨叨说了这么多有的没的，目的有二，一方面是为自己买下一套房做记录，一方面可以帮助一些未买房的人少走一些坑，多了解一些流程，不至于被忽悠而影响决策。可能有些人会认为我们这些人很可怜：穷尽父母半辈子的钱，和自己996（虽然我来北京从来没有过996 。。。所以我微博简介是：非典型程序员=_=）福报得来的钱，买了一个不足60平，居住体验可以说是几乎没有的房子。有这些钱去二线、三线城市，买100多平的房子还有剩余，还能跟父母离的很近，照顾父母，每年出去旅游几次，尽享天伦之乐。
怎么说呢？这些说的都对，眼看着自己的父母一天天衰老，和自己用当初他们语重心长的教育我的话「网上都是骗人的！别相信网上的东西！」来反过来告诉他们「网上都是骗人的，现在造假的技术很高的，打电话、视频都不行，一定要见面才能转账！」的时候，肯定是有这些想法的。但，还是想趁着自己35岁之前为自己多挣些钱，多累积点资产。等过了5、6年，房贷还完了，要考虑孩子上幼儿园、小学问题了，然后可能会把房子卖掉，到那个时候，父母也刚退休，再来考虑这些事情。总之还是那句话，我离35岁还有点时间，父母也不是老的需要人照顾，所以还是想在最有赚钱能力的时候，多赚点钱。
还是那句话，未来是不确定的，政策也是变化的，敬佩那些能从无数繁杂的细节，看到历史大走向，从而做出最优解的人（比如股票、楼市、比特币的起飞等），此谓顺天者昌，逆天者亡。而我等普通人，甚至可以说我等「鼠辈」，只能做出短期符合自身利益的最优解，在懵懵懂懂中、不知不觉中、半梦半醒中（也可以说是在信息不对称中），被国家政策、大环境，像一堆待宰的羔羊亦或是一捆捆的韭菜一样赶着跑，在忧忧虑虑、患得患失、斤斤计较中过完自己的一生，这是自诩为高等智慧生物，万物之灵的人的悲哀：大多数人负责繁衍传播基因，少数人可以称得上万物之灵，天选之子负责创造历史。
但是每个人的追求不同，暂不说追求的高低贵贱，而只讲这个过程来的话，努力本身并没有对错之分。佛说「人生在世乃一场修行」，年纪越大越觉得这句话的高深之处。人的一生重在过程而不在终点，因为终点都是坟墓。人，生下来，哭过、笑过、爱过、恨过、开心过、难过过、得意过、沮丧过、嫉妒过、同情过、努力过、颓废过、失败过、成功过，都是人生。我一般比较讨厌在年轻的时候说老了怎么怎么样，觉得这一般都是站在时间长河的上游的人，居高临下教育后来者的废话；抑或者是因为一时不能当场看别人难堪，无法说服别人而挤出来的没用的屁话。在什么时候，做什么事情，活在当下。
可能是最近又开始看三国演义了，对开头那句话又有了更深的感悟，放在最后，幸甚至哉，歌以咏志：
滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。
是非成败转头空。
青山依旧在，几度夕阳红。
白发渔樵江渚上，惯看秋月春风。
一壶浊酒喜相逢。
古今多少事，都付笑谈中。
博主说：
我常常希望在面对人生中一些关键抉择的时候，有人可以告诉我最佳的做法，让我不至于白白浪费宝贵的时间。推己及人，我因此经常写博客，以期在浩渺无垠的互联网中的这个小小角落里记录下对于我来说只有一次的人生经历，希望能够帮到那些希望得到帮助的人。
